再開発立ち退きのトラブル

マンションやアパートを所有されているオーナーにとって物件の立ち退きは死活問題です。特に収益状況が良い物件なら、立ち退きに応じたくないと考えるのは当然のことだと思います。

しかし、再開発事業はその活動自体が法的に保護されているケースが多いため、不動産所有者が立ち退きを拒否するのは難しいのが実情です。立ち退きに応じれば行政から立ち退き料に加えて「都市計画補償金」を受け取れる可能性があります。

むやみに立ち退きを拒否するよりも、立ち退きに応じることで発生する損失を補償してもらえるよう交渉を進めるほうがベターであり、トラブルを回避する最善の方法です。

応じたくないという気持ちがあっても、やはり居座ることは基本的に認められません。立ち退き料を受け取って引っ越すという選択をすることになります。

立ち退き料とは立ち退きに必要となる費用を補填する意味合いで支払われる金銭です。新居への引っ越し費用や、立ち退き前の物件の家賃と転居先の物件の家賃の差額などが考慮されて金額が算出されます。

十分な金額が受け取れるよう交渉することが大切です。ある程度の相場感や法的な知識がないと交渉が不利になってしまう可能性もあります。

居住する分譲マンションからの立ち退きを求められた場合、再開発後の土地や建物の一部の所有権を新たに受け取るか、立ち退き料を受け取り再開発事業者に分譲マンションを譲り渡して自身は新しい物件に引っ越すかの2択となります。

前者は権利変換といいます。この場合、「均衡の原則」に基づいている必要があり、従前所有していた権利と著しく金額の差が出ず、かつ権利者双方に不均衡が生じないようにしなければなりません。仮に相手に不利益を与えた場合は違法とみなされるケースもあるため注意が必要です。

立ち退き料を受け取る場合は、相手方が提示してきた金額が適正なものであるか、納得いくものであるかを確認し、交渉を行うことが大切です。

所有・居住している持ち家が立ち退きの対象となった場合、分譲マンションと同様に権利変換か立ち退き料の支払いを受けて物件を明け渡すかの2択となります。

一軒家の場合はその土地と建物の価値や引っ越し費用などに加え、目に見えない要素が多分に考慮される傾向があります。たとえば庭に植えた思い入れがある木の存在などが金額に影響を与えることもあるようです。

基本的に交渉のポイントは分譲マンションと共通になりますが、一戸建てならではの事情も加味して交渉を進めていくことが大切となります。

飲食店や小売店などの店舗を経営されている場合も同様に立ち退き料や補償を受け取って移転することになりますが、住居の場合とは異なる点があります。

店舗の経営者に支払われる立ち退き料は移転にかかる費用や営業補償、店舗の設備投資、借家権価格、あるいはその地域と店舗との結びつきの度合い（移転することで顧客が減少してしまわないか？）など、さまざまな要素を考慮して決められます。

上記のような事柄をしっかりとピックアップし、それぞれの金額を確認しておかないと、十分な補償が受けられなくなってしまうリスクもあります。