明渡請求とは

長期間にわたり、家賃の未納が続いている

まず挙げられるのが家賃の滞納です。前述のとおり1～2ヶ月程度であれば一時的な収入の減少や支払い手続きの漏れなど何らかの事情があるのかもしれません。しかし、3ヶ月以上となると賃借人の支払い能力がない、故意に滞納し続けていると考えることができ、賃貸人と賃借人との信頼関係が毀損されていると認められる可能性があります。

他にも過去に滞納を繰り返しているなどの事実があるケースなども該当する可能性があります。家賃滞納の常習者であれば1～2ヶ月で明渡請求が認められることもあり得ます。

特に家賃滞納は長引けば長引くほど損害額も大きくなるため、3ヶ月を超えたら早めに検討してみましょう。

近隣からの苦情が絶えず改善の見込みがない

騒音や異臭、その他規約違反や問題行動によって近隣の住民から苦情が発生している場合も明渡請求を検討したほうが良いかもしれません。このまま放置しておくと他の賃借人の退去につながって空室率が高くなり、損害を被るリスクがあります。

しかし、苦情があったからといってすぐに訴訟するのは考えものです。苦情を言っている住民が勘違いしていたり神経質になっていたりする場合もあります。まずは誰が問題を起こしているのか？それが明渡請求をしなければいけない程度のものなのか？しっかりと調査を行う必要があります。

契約に違反している

近隣の住民から苦情が来ているようなトラブルになっていなくても、契約違反の是正を求めているのにも関わらず改善されないケースでも違反の程度や状況によっては明渡請求が認められる可能性があります。

たとえばペット禁止の物件でペットを飼育している、無断で物件を改築やリフォームしている、住居を前提とした物件を店舗や事務所として使っている、物件を又貸ししているといったケースが挙げられます。

任意で明渡しを求める

まずは任意（賃借人の意思に任せること）による物件の明渡しの請求を試みます。たとえば家賃を滞納している場合、口頭や書面で支払いを求めます。払い忘れていた場合や何らかのミスがあった場合はすぐに応じてくれる可能性が高いです。

それでも無視する場合は内容証明郵便で書面を送ります。書面には支払い金額や支払い期限、支払いがない場合は賃貸借契約を解除する旨などを記載しておきましょう。これによって賃借人がプレシャーを感じて支払いや退去に応じることもあります。また、内容証明郵便で書面を送ることで、賃貸人が賃借人に家賃や退去を求めていた証拠を残すことが可能です。

訴訟を行い強制的に退去させる

話し合いや内容証明郵便でも賃借人が請求に応じない場合は賃貸借契約を解除することができます。どうしても退去しない場合は裁判所に訴訟を起こします。これが建物明渡請求です。裁判所に原告である賃貸人の主張が認められれば、判決で賃借人に退去が命じられます。
なお、弁護士に依頼すれば、賃貸人は証人尋問や和解への同席といった場合を除き、基本的に裁判所に出向く必要はありません。賃借人も、弁護士に依頼すれば、基本的に裁判所に出向かないということになります。また、訴訟の中で判決になる前に「建物を明渡します」という内容の和解がなされることもあります。

それでも賃借人が退去しない場合は執行補助者が物品を運び出し、執行官が強制的に賃借人を退去させる、強制執行が行われます。

まずは話し合いや書面で家賃の支払いや退去を求め、その次の手段として建物明渡請求があり、強制執行が最終手段という流れです。

賃借人との関係が悪化する

建物明渡請求を行うということは、裁判所で賃借人と争うことにほかなりません。賃借人との関係が悪化する可能性が極めて高くなります。賃借人が感情的になったり逆恨みされたりして別のトラブルが発生する懸念があります。また、多くの人は内容証明郵便が届いたり弁護士が交渉のテーブルに就いたりすることで素直に請求を聞き入れてくれる傾向があるのですが、反感を覚える人もいます。

なるべく刺激を与えず、逆恨みを買って新たなトラブルを防ぐために、賃借人にも丁寧にやさしく説明し、可能な範囲で言い分を聞き入れながら交渉を進めることが大切です。

賃借人が開き直ってしまう恐れがある

家賃滞納問題では、賃借人にお金がなくてやむなく家賃を滞納しているケースも多々あります。むしろわざと滞納していることの方が少なく、失業や収入減で支払いが滞っているケースが大多数です。そのような状況で慣れない賃貸人が明渡請求で強行的な態度に出て賃借人を精神的に追い詰めてしまうと大変です。

賃借人が自己破産に至ったり、開き直ってしまった結果ゴミ屋敷のような状態で建物を放棄されたり、最悪の場合には事故物件化してしまう可能性があります。そうなると、家賃の回収が不可能となったり新たな賃借人を探すことが難しくなったりと、大きな不利益があります。

このような現実的な不利益以外にも、開き直りの問題点はあります。例えば賃借人がお子さん連れで建物に住んでいたような場合に強制執行となると、幼い子どもに厳しい強制執行の場を見せてしまうことで、かえって大家さんの方が後味の悪い思いをしてしまうこともあります。

こうした開き直りのリスクを防ぐため、賃借人の状況をしっかり把握して、地道に交渉を積み重ねる必要があります。私たちは、やみくもに強行的になることをしません。賃借人への配慮の気持ちを忘れることなく、ただし正義に基づいてしめるところはしっかりと厳しく、丁寧に請求を実現してゆきます。

費用、時間がかかる

建物明渡請求は訴訟費用や弁護士費用がかかります。特に弁護士費用は高額になりがちで、着手金や成功報酬、その他経費も実費負担する必要があります。また、弁護士に相談してから強制退去まで数ヶ月という時間がかかってしまいます。

とはいえ、弁護士に依頼して建物明渡請求をすれば、家賃滞納による損失の拡大を防ぐことができます。少々時間はかかりますが、手続きや裁判所への出頭の手間などはかかりません。何より、問題のある賃借人を退去させ再び朗らかな気持ちで健全な家賃収入を得られる可能性が格段に高まります。

裁判を行わず解決できることがある

弁護士が介入して交渉することで家賃の支払いや退去請求に応じてくれる可能性が高まります。法律知識はもちろん、経験から得た交渉術によって円満解決を目指します。あくまで建物明渡請求や強制執行はその次の手段です。最初から弁護士にご依頼いただき話し合いや内容証明で交渉を進めることで、結果的に裁判をせず問題が解決できる可能性もあります。

間違った方法を取り訴えられるリスクがない

家賃を滞納されたからといって賃貸人は何をしてもいいというわけではありません。たとえばあまりに強引な交渉は脅迫罪に当たる可能性もありますし、交渉のため部屋の中に入り出て行かないと不退去罪に当たる可能性も出てきます。また、勝手に建物の鍵を付け替えてしまうと、逆に賃貸人が訴えられ不法行為に基づく損害倍使用請求をされるリスクも出てきます。弁護士に依頼することで、正しい方法で交渉が進められ、訴訟リスクを極力抑えることが可能です。

家賃滞納の抑止力になる

なかには、「どうせ何もしてこないから」「口だけだから」と賃貸人を甘く見てわざと家賃を支払わない賃借人もいます。弁護士が介入することで本気であることを示すことができ、家賃滞納や問題行動の抑止力につながります。家賃滞納の常習者であっても、一度弁護士が登場したり、内容証明郵便で書面を送ったりすることで、家賃をしっかり払ってくれるようになったというケースも少なくありません。

家賃滞納の時効成立を防げる

家賃滞納は賃借人に債務が発生している状態になるのですが、これには時効が適用されます。内容証明郵便の送付や裁判所への申立てなどでこの時効を中断させることも可能です。弁護士に依頼すれば時効も考慮して対応するので、賃料の未回収を防ぐことができます。

仮に強制執行が必要になっても最終的には明渡し実現までこぎつけられる

仮に時間やお金がかかったとしても、明け渡しまでこぎつけられれば、建物をクリーニングして別の賃借人さんに貸し出すことができます。建物を賃料を得られる状態に戻さない限り損失が拡大することになりますので、明け渡しを実現することはとても大切です。
家賃を滞納してしまう方の中には建物の使い方が荒い方もいますので、早い段階で内部の状況を確認する必要もあります。ご本人や管理会社さんによる交渉では難しくても、法律の力を遣えば最終的に明け渡しを実現できる可能性は高いです。少しでも早くご相談いただき、家賃を支払われる状態を回復しましょう。