借地借家トラブルのご相談

しばしば家賃や地代の値上げを巡って賃貸人と賃借人との間にトラブルが発生します。賃貸人としては「苦しいから地代家賃を上げたい」、賃借人としては「値上げに納得いかない」という両者の想いがぶつかり話し合いが平行線になることが多いです。

基本的に地代や家賃の変更は「正当な理由がある」場合に限られます。賃貸人が地代家賃を値上げする理由を明確にした上で、両者で落とし所を探っていくことが大切です。

借地上の建物の増改築・借地権の譲渡や土地の転貸・借地条件の変更は、借地契約に関する重要な問題です。これらの行為は、借地人と地主との間で契約上や法律上の制限や禁止がある場合があります。また、借地人や地主の利益や権利が影響を受ける可能性があります。

例えば、借地上の建物の増改築は、基本的には法律上制限されていませんが、契約で増改築禁止特約や借地条件が設定されている場合は、地主の承諾が必要になります。

借地権の譲渡や土地の転貸は、基本的には契約で禁止されていませんが、契約で譲渡・転貸禁止特約が設定されている場合は、地主の承諾が必要になります。

借地条件の変更は、借地人や地主が契約で定めた条件に不満を持つ場合に行われることがあります。例えば、借地期間や賃料などを変更したい場合です。しかし、相手方が同意しない場合は、裁判所に変更を求めることもできます。 どの内容も揉める可能性があり、話し合いがスムーズに進まないケースが多いです。

契約の更新について揉めるのも借地借家トラブルの典型例です。基本的に賃貸借契約は更新が前提となっています。賃貸人は正当な理由がなければ契約の更新拒絶はできません。また、賃借人は社会通念上更新料を支払わなければならないようになっています。

しかし、「賃借人に物件から出て行ってほしい」という理由で賃貸人が更新を拒絶する、更新の意志はあるが更新料に納得がいかないという理由で賃借人が更新料の支払いを拒むケースがあります。

再開発などによる立ち退き請求は、公共事業のために行われるものですが、土地や建物の所有者や借家人と事業者との間でトラブルが起こることがあります。以下に、よくあるトラブルの例を挙げます。

• 事業者からの立ち退き請求が突然で、十分な説明や補償がない場合。この場合、所有者や借家人は、事業者に対して、立ち退きの理由や根拠、補償額や支払い方法などを詳しく説明してもらう権利があります。また、事業者から提示された補償額に納得がいかない場合は、不服を申し立てたり、交渉したりすることができます。

• 事業者からの立ち退き期日が短すぎて、新しい住居や営業場所を探す時間がない場合。この場合、所有者や借家人は、事業者に対して、立ち退き期日の延長や転居先の斡旋などを求めることができます。また、事業者は、所有者や借家人の事情を考慮して、合理的な期間を設定しなければなりません。

• 事業者からの権利変換の提案が不利であると感じる場合。この場合、所有者や借家人は、権利変換を受け入れるかどうかを自由に選択することができます。また、権利変換を受け入れる場合でも、事業者と協議して条件を決める必要があります。権利変換を受け入れない場合は、補償金を受け取って立ち退くことになります。

借家や借地ではこれら以外にも敷金や権利金、保証金、必要費、有益費、更新料、管理費などの支払いや金額を巡る金銭的なトラブルが発生する可能性があります。

とりわけ不動産は動く金額が大きく、法律や権利関係が複雑に絡み合うため、ひとたびトラブルに発展するとなかなか解決するのは困難です。賃借人、賃貸人ともに言い分があるため、延々と揉め続けることにもなりかねません。そうなると、もはや当事者同士による話し合いでの解決は不可能に近くなってしまいます。