家賃滞納が起きたときにオーナーがとるべき正しい対応策とは？

●すぐに退去を要請することができない

オーナーは、たとえ入居者が家賃を滞納しても、すぐに退去を要請することはできません。なぜなら、日本には借地借家法という法律があり、賃借人（入居者）の権利が強く保護されているからです。まずは書面などによる支払い請求を行うことになります。それまでの経緯などオーナーと入居者の関係性にもよりますが、オーナーが入居者に立ち退きを要請するには、最低２ヶ月以上の滞納歴が必要だと考えればまずは間違いないでしょう。

●オーナー側に多大な時間、労力、費用などの負担がかかる

入居者が家賃を滞納した場合でも、退去を求めるのは簡単ではありません。家賃滞納者に対して退去を求める強制執行に至るまでには、多くの手順が必要で、オーナー側に時間・労力・費用などの負担がかかります。費用は、裁判所に支払う訴訟費用や強制執行費用だけでも、それぞれ30～40万円が必要で、それもオーナーにとっては大きな損害です。

●滞納家賃は5年で消滅時効を迎える

賃貸物件のオーナーにとってさらに不利なことは、家賃の滞納に消滅時効があるという点です。
家賃滞納の消滅時効は、借金に対するものと同じで5年と定められています。家賃を滞納している入居者に消滅時効を主張された場合は、時効の5年を超えた分の家賃を回収することはあきらめなければならない可能性が高いので、注意が必要です。

●家賃滞納者への催促から法的手段までの流れ

●家賃滞納者への対応履歴・督促履歴の記録は残しておくこと

家賃滞納に対する督促を行う場合は、滞納の経過や督促の経緯を内容を書面に残しておく必要があります。具体的には、督促の実施履歴や、退去に関する交渉を行った際の対応履歴を記録しておくとよいでしょう。これらの記録は、のちに立ち退き請求による裁判を実施する際に、非常に重要な情報となります。

裁判には費用も時間もかかるので、緻密な準備が必要です。立ち退き請求を視野に入れているのであれば、裁判を有利に進めるために書面として記録し、大切に保管しておきましょう。

①支払督促

オーナーに代わって裁判所から入居者に対し、滞納している家賃を支払うように督促状を送付してもらう方法です。督促状を送付するだけなので、実際に裁判を起こす必要がなく、時間や費用があまりかからないことがメリットです。

入居者が支払督促に応じなければ給与や財産を差し押さえることもできるので、家賃滞納している金額を回収できる可能性があります。ただし、入居者に収入や資産がない場合など、「支払い能力がない」とみなされてしまえば、督促状を送付しても滞納分を回収できないため、効果が得られないことに注意しましょう。

②少額訴訟

60万円以下の金銭債権を回収することを目的として裁判を起こす方法です。少額訴訟のメリットは、裁判が行われる回数が原則として1回のみなので、判決が出るまでに時間がかからないことです。家賃滞納の分を手早く回収したい・裁判に時間をかけたくない・家賃滞納の証拠が豊富で１階の審理で証拠を出し切れば必ず裁判に勝てるという状況にある、といった要素が揃っている場合には有効な方法かもしれません。

一方で、少額訴訟で請求できるのは金銭支払いのみです。立ち退きを求める場合には利用できません。また時間をかけて和解を検討することもできず、例えば「相手は「分割払いなら支払える」といっていますがどうしますか？」「「半額なら一括で支払えるのでそれで終わりにしてほしい」といっていますがどうしますか？」といった事項につき即断即決を迫られます。

このような特徴があるため、少額訴訟は、例えば「入居者の懐具合が把握できており和解にあたり速やかな判断が可能で、かつ滞納が一時的で引き続き賃貸借契約を続けても問題ない場合」といった、ごく限られた場合に用いられるべきだといえます。

③立ち退き訴訟

家賃滞納を続ける入居者に対して強制的に退去を求めて裁判を起こす方法が、立ち退き訴訟です。一定の条件を満たさなければならないうえに、オーナーにとっても覚悟が必要な方法で、法的手続きの中でも最終手段と言えるでしょう。

家賃滞納によって立ち退き訴訟を起こすには、入居者が２ヶ月以上の家賃滞納を続けていることと、入居者に家賃の支払いをする意思が認められないことの証明が必要です。支払いの意思がないことを証明するためには、先述の内容証明郵便による支払い督促が重要な証拠となります。

立ち退き訴訟の結果によって、裁判所が入居者の立ち退きを求めたら、入居者は退去しなければならず、拒否すれば裁判所の執行官によって強制的に退去させられます。

ただしオーナーにとっても解決までに半年以上の期間を要し、それなりの費用がかかるというデメリットがあることに注意しましょう。立ち退き訴訟を起こす場合は、時間や費用を無駄にしないためにも、確実に証拠をそろえておかなければなりません。

①入居時の審査を正確に行う管理会社と契約する

家賃滞納のリスクを軽減する効果的な方法の1つは、入居時の審査を正確に行うことです。
つまりオーナーには、入居時の審査を正確に実施してくれる管理会社と契約することが求められます。書面だけではなく対面での審査や、年収や勤続年数の確認など、多岐にわたる項目で入居者を審査することがポイントです。

②入居時に連帯保証人をつける

入居者の支払い能力に確実な信頼がもてない場合は、連帯保証人を設定することでも家賃滞納のリスクを軽減できます。連帯保証人はおもに家族や親族を選びます。入居者の身元が確かなものであることを証明する意味でも一定の効果があります。

③家賃保証会社に加入する

最近は連帯保証人の設定を義務付けていない賃貸物件が多い代わりに、家賃保証会社への加入を義務付けるケースが増えています。もしも家賃滞納が発生しても、保証会社が立て替えてくれるので安心です。家賃の保証料は入居者が支払うので、オーナーの金銭的負担はありません。

④家賃の支払いをクレジットカード払いにする

家賃の支払いをクレジットカード払いにすることも、家賃滞納を防ぐ方法として有効です。なぜなら、口座引き落としの場合は残高が不足していると家賃滞納につながりますが、クレジットカード払いでは残高が不足していてもカード会社が立て替えてくれるからです。

①入居者が真摯に交渉に応じる可能性がある

家賃滞納の解決を弁護士に依頼すると、弁護士がオーナーに代わって入居者と交渉にあたります。弁護士は交渉のプロであり、オーナーの権利を守りながら入居者にもプレッシャーをかけられるので、真摯に対応せざるを得なくなるでしょう。

②労力と時間の節約につながる

入居者の家賃滞納が悪質であっても、借地借家法で保護されている限りオーナーは強引な督促や退去要請はできません。そのうえで早期解決するためには、法律の専門家である弁護士の力を借りることが有効です。訴訟などの法的手続きは煩雑なので、弁護士に任せたほうが労力と時間の節約になるでしょう。

③オーナーの損失を最小限に抑えられる

交渉を弁護士に依頼する場合には費用が必要になるので、悩まれているオーナーも多いことと思います。しかし、家賃滞納が長引くと、すべての滞納分を回収することはますます難しくなります。オーナーの損失を最小限に抑えるためには早期の解決が得策です。たとえ弁護士費用がかかっても、早期解決を図ったほうが、結果的に損失を抑えることにつながります。