家賃滞納の時効は5年！時効を更新させる方法とは？

家賃滞納の消滅時効の期間

それでは、家賃滞納の場合の消滅時効はどの程度の期間になるのでしょうか。民法では5年間と定められています。

消滅期間である5年を経過した後に、債務者である賃借人（家賃滞納者）が消滅時効を利用することを債権者である賃貸人（賃貸オーナー）に告げた場合、賃貸人は家賃を請求する権利を失ってしまうのです。

まずは5年という数字をしっかりと頭に入れておきましょう。

家賃滞納の時効の起算点とは？

時効を考える上で重要になるのは、「いつの時点から数えて5年とするか」という起算点です。家賃滞納の場合は、各月の家賃の支払日が起算点となり消滅時効は権利者が権利を行使できることを知ったときから5年となります。支払日に所定の金額が支払われず、かつ賃貸オーナーがなにもしなかった場合、その日から5年経過した時点で時効が完成します。

たとえば家賃の支払日が2023年4月30日であれば、そのちょうど5年後である2028年4月30日の０時０分になると、消滅時効により家賃を請求できなくなってしまうのです。

① 最初の滞納家賃が発生してから５年が経過した

家賃は基本的に毎月支払うものです。また、賃貸借契約という性質上、賃貸人は賃借人に家賃を請求する権利を認識しているとみなされます。そのため、最初の家賃滞納が発生して5年経過した時点で消滅時効を迎えるということになります。

また、家賃は古い順から消滅時効を迎えます。たとえば2023年4月30日に支払う家賃の消滅時効は2028年4月30日に完成しますが、2023年5月31日の支払い分は2028年5月31日です。2028年5月1日時点では2023年4月30日支払い分は請求できないものの、2023年5月31日分については請求する権利を行使できます。

② 消滅時効が完成するまで家賃が一切支払われていない

消滅時効が完成するポイントとして「債務の承認」があるかどうかも重要となってきます。債務があることを債務者が認め、履行する意思があることを表明した場合、債務の承認があるということになり、消滅時効が中断されるのです。

たとえば2023年4月30日に滞納した家賃の一部を2023年5月31日に支払った場合、消滅時効が更新され、残りの延滞分の消滅時効は2028年5月31日となります。

③ 貸主が滞納家賃の回収手続きを行っていない

賃貸人が滞納家賃の回収手続きをしたかどうかも大きな分かれ目です。家賃滞納者に対して滞納家賃の請求を行うことで、消滅時効の完成猶予（６か月の間時効の完成が先延ばしにされること）と更新ができます。

ただし、「家賃を支払ってください」と口頭で請求をしたり督促状を送ったりしただけでは消滅時効は更新されません。あくまで「６か月の先延ばし」でしかありません。あくまで訴訟や調停など、裁判を通じて請求を行うことで、はじめて消滅時効の更新がなされます。

④ 賃借人が賃主に消滅時効を援用した

援用とは、ある事実を持ち出して自己の利益を主張する、あるいは相手の要求を拒むことです。消滅時効は単に5年経過したら自動的に完成するわけではありません。賃借人が賃貸人に対して「消滅時効を援用する」という意思を表明することで完成します。逆に言えば賃借人が援用の意思を表明しない限り、5年を経過しても家賃請求は可能ということになります。

●時効の更新とは？

時効の更新とは、それまでの時効期間がなかったことになり、また新たな5年間の時効期間がスタートすることです。前述のとおり、債務の承認や滞納家賃を法的に請求するなどの方法で時効を更新できます。2023年4月30日に滞納した家賃は2028年4月30日に消滅時効を迎えますが、2028年4月1日に更新すれば5年後の2032年4月1日が時効となります。

特に消滅時効が迫っている場合は、時効を更新させることも有効な手段の一つです。

●家賃滞納の時効を更新させる方法とは？

●家賃督促の際にオーナーが気をつけるべきこと

家賃を支払ってほしい、滞納している賃借人に対して腹が立つという気持ちもよくわかります。しかし、感情的な行動は違法行為に該当してオーナーが処罰されるおそれがあります。時効の更新も難しくなるので注意が必要です。以下のような行為は絶対行わないようにしましょう。