賃貸で立ち退き拒否されたときの対処法とは?交渉方法から事例まで解説!

2023年06月26日

目次

家賃の滞納や近隣トラブルなどが発生した場合、当該入居者の立ち退きも検討する必要があるかもしれません。また、建物を建て替える際には入居者全員に立ち退いてもらう必要があります。

まずは退去してもらうようお願いして交渉していくことになりますが、中には立ち退きを拒否する入居者もいます。その場合でも、物件のオーナーが一方的に立ち退きをさせることはできません。

今回は立ち退きが認められるケースや立ち退きを拒否された場合の対処方法、スムーズに立ち退き交渉を進めるコツについてご説明します。

1.入居者が立ち退き請求を拒否することは可能?

立ち退き請求とは?

賃貸物件で入居者に立ち退きを求めることを「立ち退き請求」と言います。具体的には賃貸契約の解約や貸主(オーナー)が契約更新を拒絶したりして借主(入居者)へ退去を求めることを指します。

立ち退き請求を行うケースとしては主に、

(1) 借主側に契約違反等の落ち度がなく、建物の建て替えなどの貸主の都合で立ち退きを求めるケース
(2) 借主に家賃滞納などの契約違反があり、それを理由に立ち退きを求めるケース

の2つのパターンがあります。

原則、オーナーは賃貸契約を一方的に解約することはできない

基本的に賃貸物件のオーナーは入居者を好き勝手に立ち退かせることはできません。日本では借地借家法によって借主の権利が強く保護されており、立ち退きを拒否することもできます。

「賃貸借契約の解約の申入れ」は無条件で認められるものではありません。オーナー側に立ち退きを求めるだけの理由や事情がある場合、あるいは立ち退き料を入居者に支払うといった条件があって、はじめて立ち退き請求が認められます

オーナーが賃貸契約を終了させることができるケースとは?

①借主の合意を得て解約する

貸主と借主が合意をすれば、賃貸借契約を終了させることができます。しかし、単に口約束をしただけでは不十分であり、書面で合意した旨の証拠を残しておかなければなりません。借主との間で賃貸借契約の合意解約書を締結することが大切です。そのためにも、まずは相手の合意が得られるよう交渉を重ねていきましょう。拒否された場合は以下の手段を取っていくことになります。

②借主の合意を得られない場合の解約方法

■契約期間の定めがある場合

賃貸借契約に契約期間の定めがある場合は契約を更新させないことで立ち退かせることができます。契約期間満了日もしくは更新日の1年前から6ヶ月前までの間に更新拒絶通知を借主に送ることで、契約期間満了日に賃貸借契約を終了させることが可能です

■契約期間の定めがない場合

賃貸借契約に期間の定めがない場合は、借主に対して解約申入れを行うことになります。更新拒絶通知と異なり解約申入れはいつでもでき、申入れから6ヶ月経過したら賃貸借契約が終了となります

■いずれの場合も正当事由が必要とされている

借主から合意が得られなかったとしても、更新拒絶通知や解約の申入れを行うことで、賃貸借契約を終了させることは可能です。ただし、借地借家法第27条では「正当の事由があると認められる場合でなければ、賃貸人が賃借人に対して賃貸借契約の解約または更新拒絶の申入れをすることができない」というルールが定められています。

更新拒絶通知を出すにせよ、解約の申入れをするにせよ、正当事由を備えておくことは必須です。何が正当事由に該当するかは個別に判断されますが、主には貸主側の立ち退いてもらう必要性とか主側の立ち退きをできない必要性を比較すると大雑把にお考えください。

2.立ち退き要求が認められる事例とは?

契約期間の満了による契約解除

契約期間が定められている定期借家契約の場合は、期間満了で無条件解除でき、特に正当事由は必要ありません。契約期間の定めがない普通借家契約の場合は、契約期間がずっと続くわけですから、合意解約を行うか、解約申入れを行う必要があります。解約申し入れに関しては正当事由が大切な要素になってきますので、以下ではこの正当事由についてご説明します。

建物が老朽化して、居住継続が困難な場合

建物が老朽化して入居させ続けることが困難である場合や建て替えをする場合で、入居者に立ち退きをしてもらうこともあり得ます。しかし、単に「建物が古くなってきたから」という主張だけでは正当事由として認められません。

たとえば「建物が損傷していて事故が発生するおそれがある」「雨漏りが発生している」「耐震性能が低くて入居者の安全が確保できない」といったように、入居者にとって危険な状態であること、継続して入居するのが困難な状況であることを主張する必要があります

また、老朽化による建て替えが正当事由として認められるポイントとして、オーナー側が日常的にしっかりと物件の維持管理を行っていること、耐震補強などの安全対策を講じていること、立ち退いてもらう代償として立ち退き料を支払うことができる状態であることという3点が重要となってきます。

自己使用の必要性がある場合

例えばオーナー側が賃借していた家に住めなくなってしまったような場合で、人に貸している家に住まざるを得ないようなケースです。一家で海外に赴任していなオーナーが日本に帰国することになり、人に貸していた家にどうしても住まなければならないような事情がある場合、自己使用の必要性があり正当事由が認められやすくなります。

ただしこの場合位も、入居者が他の家を探せるか?といった入居者の必要性についても検討がなされることになります。例えば、入居者に小さなお子さんがいて、収入が多くないにもかかわらず近隣で同じくらいの賃料ではなかなか住まいを探すことが難しい、といった事情があると、正当事由が不十分であると判断される可能性があります。

 

入居者に債務不履行がある場合

入居者に債務不履行=約束違反がある場合も、正当理由を保管する事情として考慮されることになります。軽めの債務不履行だけを理由とした契約解除が難しい場合でも、その他の必要性と合わせて債務不履行を正当事由の一要素として主張しておくべき場面もあります。
債務不履行の代表例を簡単にご説明します。

①家賃の滞納

滞納している理由が失業や病気等の場合、社会通念上やむを得ない事情とみなされるため、正当事由を補完する材料に該当しない可能性が高いです。また、滞納期間が1~2ヶ月程度であれば支払い忘れや一時的な困窮によるものと考えられるため、やはり認められる可能性は低くなります。故意に家賃を支払わない、家賃滞納が何ヶ月も続いているなどの悪質なケースであれば、重く考慮されるでしょう。

②騒音・悪臭により近隣住民に迷惑をかけている

近隣住民に迷惑をかける行為も債務不履行→正当事由を補完し得ます。たとえば深夜や早朝に大音量でテレビや音楽などを視聴する、嫌がらせのためわざと騒音が生じる行為を繰り返す、ゴミを適切に処分せず悪臭を発生させているといったケースなどです。迷惑行為を止めるよう再三に渡って注意しても従わない場合は、信頼関係が破壊されていると認められ、重く考慮される可能性があります

③悪質な賃貸借契約違反がある

悪質な賃貸借契約違反も信頼関係の破壊行為といえ、立ち退き請求を認める方向に働きます。たとえばペット不可となっているのにも関わらずペットを飼っていた、借主に許可を得ず内装をリフォームした、無断で他人に部屋を貸した、住居用の物件なのに店舗や事務所などの事業用に転用したといったケースが挙げられます。

3.入居者が立ち退きを拒否する理由と交渉方法

今の物件を気に入っている

入居者が立ち退きを拒否する理由として、今の物件を気に入っている、住み心地がよく引越したくないと思っていることが挙げられます。

交渉する際には入居者が重視している要素(どの点が気に入っているのか?)を聞き出し、転居先として近隣の同じような物件を斡旋する、紹介するといった方法で、スムーズに転居に応じてくれる可能性が高くなります。またそのような斡旋や紹介をしたという事実は、裁判になっても正当事由を補完する要素として考慮されることが考えられます。

転居の費用や手間をかけたくない

引越しをするとなると荷造り作業を行わなければならず、引越し業者への支払いや転居先の敷金・礼金などの費用も必要となります。また、引越し後は住民票や運転免許証などの変更手続きもしなければなりません。これらの手間や費用をかけたくないという理由から退去を拒否するケースも多いです。

引越し費用を立ち退き料として支払う、引越しにかかる手間を補填するという意味で立ち退き料に色をつけるといった提案をすることで、立ち退きに応じてくれる可能性もあります

次の物件探しを不安に感じている

次の住居が決まっていない、あるいは退去期限までに転居先が見つかるかどうか不安という理由で立ち退きを断られることもあります。特に高齢者の場合は、将来的に孤独死が起きるリスクが高いため賃貸物件に新たに入居できないケースも多いです。

交渉のポイントとしては、やはり転居先を紹介したり斡旋したりして、次の住居が見つからないという不安を解消してあげることが重要となります

4.入居者に立ち退きを拒否された場合の任意交渉の流れ

任意交渉の流れ

STEP1 口頭や書面で経緯を伝える

前述のとおり、まずは借主との合意を形成して立ち退いてもらう合意解除を目指しましょう。立ち退いてほしいという意志と、「なぜ立ち退いてほしいのか?」という理由を入居者に伝えます。口頭で合意が形成できれば問題はありませんが、立ち退きをしてほしいという意志を証拠として残すことができるため、書面での請求も有効です。

STEP2 入居者と話し合いをする

次に入居者と条件(家賃の支払いや立ち退きの時期、立ち退き料の支払いなど)について交渉します。前述のとおり、借主の言い分に応じて転居先を斡旋・紹介したり立ち退き料に色をつけたりすることで、スムーズに立ち退いてもらえる可能性もあります。腹が立つこともあるかもしれませんが、大人数で押しかけて威圧をしたり、勝手に室内に立ち入ったり、職場や学校に押しかけたりといった強引な手段を取るのはやめましょう。

STEP3 退去の手続きに合意した場合には、退去手続きを行う

話し合いで借主が退去に応じた場合は合意解約書を締結し、賃貸借契約の終了に向けた手続きを行います。退去期日や滞納分の家賃の支払い、引越し費用の負担(負担する場合)、立ち退き料の支払いなどについてすり合わせを行っておきましょう。

任意交渉で退去についての合意が得られなかった場合は、法的手段をとる

仮に話し合いで退去について合意が形成できなかった場合は、法的手段をとることになります。まずはオーナーから契約解除通知や契約更新拒否の通知を行います。それでも退去しないとなると、調停や裁判というかたちで裁判所に訴えを起こします。この段階になるともはやオーナー単独で解決するのは難しく、弁護士の力を借りる必要が出てきます

裁判所の命令にも従わなかった場合は、強制執行による強制的な退去実現の手段をとります。

なお、任意交渉から調停・裁判、強制退去執行までの流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

5.スムーズに立ち退き交渉を進めるポイント

オーナーが直接交渉することは避ける

オーナーが自ら入居者と交渉する場合、法律の専門知識が不足していてうまく話が進まないこともあります。また、当事者同士が直接話し合うことで、お互いが感情的になってしまうケースもよくあることです。後から「言った・言わない」のトラブルに発展したり、信頼関係を破壊する行為を借主が行っているのにも関わらずオーナーが不利な状況になってしまったりすることもあり得ます

そこで有効なのは任意交渉の段階で弁護士を代理人に立てて交渉を進めていくことです。

不動産に関する取引やトラブルへの経験豊富な弁護士に依頼する

不動産に関するトラブルや立ち退き案件に強い弁護士であれば、安心して立ち退き交渉を依頼できます。交渉段階で第三者であり法律知識がある弁護士が交渉に入ることで、トラブルが発生するリスクを軽減し、相手への牽制にもつながります。妥当な立ち退き料を算出・提案することができ、相手も納得して立ち退きに応じてくれるようになる可能性が高いです。オーナー自身が交渉してうまくいかなかったケースでも、弁護士が介在したとたんスムーズに交渉が成立することもよくあります。

また、弁護士は後々調停や裁判になることも想定して交渉を進めるため、オーナーにとって不利な証拠を残してしまうといったリスクも軽減することが可能です。

◆まとめ

賃貸物件の入居者の権利は借地借家法で強力に守られているため、無闇矢鱈に退去させることはできません。まずは貸主と借主が話し合いを行って、合意による契約解除を目指しましょう。合意が得られなかった場合は、契約解除の申入れや更新拒絶通知を出す必要がありますが、これには正当事由が必要です。それでも入居者が立ち退きを拒否する場合は調停や裁判といった法的手段を取るしかありません。

立ち退き交渉はある程度の法律知識が必要であり、合意が得られるまで地道に交渉を重ねなければならず、ストレスも大きいです。可能な限り交渉段階で立ち退き交渉に強い弁護士を依頼されることをおすすめします。弁護士が交渉を行うことで、スムーズかつ有利に立ち退きを進めることができます。費用はかかりますが、立ち退きの遅れによる損害を防ぐことにもつながります。

賃貸立ち退きトラブル相談窓口では、不動産トラブルや立ち退きに強い弁護士がオーナー様の立場となって対応いたします。立ち退きでお困りの方はお気軽にご相談ください。

弁護士監修記事

弁護士 菊地 智史

弁護士菊地 智史SATOSHI KIKUCHI

杉並総合法律事務所 所属
建物明渡し、更新料請求など借地借家関係の事件を多数解決
宅建士、敷金診断士の知識を活かし、様々なトラブルに対応

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