賃貸で立ち退き拒否されたときの対処法とは？交渉方法から事例まで解説！

立ち退き請求とは？

賃貸物件で入居者に立ち退きを求めることを「立ち退き請求」と言います。具体的には賃貸契約の解約や貸主（オーナー）が契約更新を拒絶したりして借主（入居者）へ退去を求めることを指します。

立ち退き請求を行うケースとしては主に、

の2つのパターンがあります。

原則、オーナーは賃貸契約を一方的に解約することはできない

基本的に賃貸物件のオーナーは入居者を好き勝手に立ち退かせることはできません。日本では借地借家法によって借主の権利が強く保護されており、立ち退きを拒否することもできます。

「賃貸借契約の解約の申入れ」は無条件で認められるものではありません。オーナー側に立ち退きを求めるだけの理由や事情がある場合、あるいは立ち退き料を入居者に支払うといった条件があって、はじめて立ち退き請求が認められます。

オーナーが賃貸契約を終了させることができるケースとは？

契約期間の満了による契約解除

契約期間が定められている定期借家契約の場合は、期間満了で無条件解除でき、特に正当事由は必要ありません。契約期間の定めがない普通借家契約の場合は、契約期間がずっと続くわけですから、合意解約を行うか、解約申入れを行う必要があります。解約申し入れに関しては正当事由が大切な要素になってきますので、以下ではこの正当事由についてご説明します。

建物が老朽化して、居住継続が困難な場合

建物が老朽化して入居させ続けることが困難である場合や建て替えをする場合で、入居者に立ち退きをしてもらうこともあり得ます。しかし、単に「建物が古くなってきたから」という主張だけでは正当事由として認められません。

たとえば「建物が損傷していて事故が発生するおそれがある」「雨漏りが発生している」「耐震性能が低くて入居者の安全が確保できない」といったように、入居者にとって危険な状態であること、継続して入居するのが困難な状況であることを主張する必要があります。

また、老朽化による建て替えが正当事由として認められるポイントとして、オーナー側が日常的にしっかりと物件の維持管理を行っていること、耐震補強などの安全対策を講じていること、立ち退いてもらう代償として立ち退き料を支払うことができる状態であることという3点が重要となってきます。

入居者に債務不履行がある場合

入居者に債務不履行＝約束違反がある場合も、正当理由を保管する事情として考慮されることになります。軽めの債務不履行だけを理由とした契約解除が難しい場合でも、その他の必要性と合わせて債務不履行を正当事由の一要素として主張しておくべき場面もあります。
債務不履行の代表例を簡単にご説明します。

今の物件を気に入っている

入居者が立ち退きを拒否する理由として、今の物件を気に入っている、住み心地がよく引越したくないと思っていることが挙げられます。

交渉する際には入居者が重視している要素（どの点が気に入っているのか？）を聞き出し、転居先として近隣の同じような物件を斡旋する、紹介するといった方法で、スムーズに転居に応じてくれる可能性が高くなります。またそのような斡旋や紹介をしたという事実は、裁判になっても正当事由を補完する要素として考慮されることが考えられます。

転居の費用や手間をかけたくない

引越しをするとなると荷造り作業を行わなければならず、引越し業者への支払いや転居先の敷金・礼金などの費用も必要となります。また、引越し後は住民票や運転免許証などの変更手続きもしなければなりません。これらの手間や費用をかけたくないという理由から退去を拒否するケースも多いです。

引越し費用を立ち退き料として支払う、引越しにかかる手間を補填するという意味で立ち退き料に色をつけるといった提案をすることで、立ち退きに応じてくれる可能性もあります。

次の物件探しを不安に感じている

次の住居が決まっていない、あるいは退去期限までに転居先が見つかるかどうか不安という理由で立ち退きを断られることもあります。特に高齢者の場合は、将来的に孤独死が起きるリスクが高いため賃貸物件に新たに入居できないケースも多いです。

交渉のポイントとしては、やはり転居先を紹介したり斡旋したりして、次の住居が見つからないという不安を解消してあげることが重要となります。

任意交渉の流れ

任意交渉で退去についての合意が得られなかった場合は、法的手段をとる

仮に話し合いで退去について合意が形成できなかった場合は、法的手段をとることになります。まずはオーナーから契約解除通知や契約更新拒否の通知を行います。それでも退去しないとなると、調停や裁判というかたちで裁判所に訴えを起こします。この段階になるともはやオーナー単独で解決するのは難しく、弁護士の力を借りる必要が出てきます。

裁判所の命令にも従わなかった場合は、強制執行による強制的な退去実現の手段をとります。

なお、任意交渉から調停・裁判、強制退去執行までの流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

オーナーが直接交渉することは避ける

オーナーが自ら入居者と交渉する場合、法律の専門知識が不足していてうまく話が進まないこともあります。また、当事者同士が直接話し合うことで、お互いが感情的になってしまうケースもよくあることです。後から「言った・言わない」のトラブルに発展したり、信頼関係を破壊する行為を借主が行っているのにも関わらずオーナーが不利な状況になってしまったりすることもあり得ます。

そこで有効なのは任意交渉の段階で弁護士を代理人に立てて交渉を進めていくことです。

不動産に関する取引やトラブルへの経験豊富な弁護士に依頼する

不動産に関するトラブルや立ち退き案件に強い弁護士であれば、安心して立ち退き交渉を依頼できます。交渉段階で第三者であり法律知識がある弁護士が交渉に入ることで、トラブルが発生するリスクを軽減し、相手への牽制にもつながります。妥当な立ち退き料を算出・提案することができ、相手も納得して立ち退きに応じてくれるようになる可能性が高いです。オーナー自身が交渉してうまくいかなかったケースでも、弁護士が介在したとたんスムーズに交渉が成立することもよくあります。

また、弁護士は後々調停や裁判になることも想定して交渉を進めるため、オーナーにとって不利な証拠を残してしまうといったリスクも軽減することが可能です。