【立ち退きトラブル】再開発で持ち家の立ち退きを要求されたら？

権利変換とは、現在所有している土地や建物に関する権利を明け渡す代わりに、新しい不動産の権利を同等分取得することです。たとえば新しいマンションを建設するために立ち退きを求められた場合、建て替え後にそれ以前に住んでいた家と同等の広さや価値の部屋に入居する権利が得られます。

再開発にともなう立ち退きにおいても権利変換は可能です。持ち家を明け渡す代わりとして、それと同等の権利を新たに取得することができます。ただし、以前所有していた権利よりも極端に金額の差が生じるもの、あるいは関係権利者相互間に不均衡が生じるようなものに関しては権利変換が認められません。分譲マンションの例でいえば、これまで1,000万円の価値がある家に住んでいたが、立ち退くからといって5,000万円の部屋を要求するといったことはできないのです。

再開発にともない立ち退きを求められた場合、権利変換すればマンションやアパート、ビルなど新しい建物の所有権の一部が得られる可能性があります。また、土地に関しては所有権を手放した後に、複数の土地を合筆（土地同士を合併して登記上1つの敷地とすること）します。そのため、他の所有者と共同で所有するか、建物の一部を所有することになるでしょう。

たとえば、立ち退く持ち家の価値が3,000万円である場合、再開発後に建てられた建物、あるいは合筆された土地のうち、3,000万円分くらいの権利が与えられることになります。また、建物に関しては同等の広さのものが取得可能です。

なお、再開発後に建物や土地の権利を所有しない場合は、前述のとおり持ち家の価値に応じて補償料（立ち退き料）が支払われるのが一般的です。

まず挙げられるのは土地区画整理事業による立ち退きを求められたケースです。土地区画整理事業とは都市の計画的な発展を目的とした開発事業で、道路や公園、上下水道などの整備が行われます。これらは個人が所有することができないため、権利変換ではなく立ち退き料で対応することになります。非常に公共性が高く、国土交通省や都道府県知事の許可のもと事業が行われるため、立ち退き拒否はきわめて難しいです。

都市計画道路による立ち退きでも立ち退き料が支払われます。都市計画道路とは都市の交通インフラの要を担う幹線道路のことを指し、具体的には国道やバイパス道路などが挙げられます。バイパス道路の新設や国道の拡幅などは都市計画法に基づいて行われます。やはり、道路も個人が所有できないため、立ち退き料が支払われることになります。

また、借地（借りた土地）に持ち家を建てた場合は、借地契約解除による立ち退きが発生することがあります。一般的に借地であっても、そこに賃借人（土地を借りている人）の建物が建っていた場合、賃貸人（地主）は無闇矢鱈に契約を解除して立ち退かせることはできません。しかし、賃貸人が再開発工事など何らかの理由で賃借人（土地を借りている人）に対して立ち退きを求める場合、立ち退き料が支払われます。

先ほどもご説明したように、立ち退き料は建物の再建築費用、建物の解体費、引っ越し費や仮住まいの家賃などの立ち退きに必要となるコスト、精神的な苦痛による慰謝料などが含まれます。

建物の再建築費用は現在の持ち家の価値、具体的には公示価格や基準地価、築年数や用途、構造、建物の状態などによって決まります。たとえば、建物の価値が3,000万円であれば、同等の建物を建てる費用として3,000万円が支払われることになります。

解体費は一般的な一軒家（30坪、木造2階建て）であれば100～120万円程度になります。引っ越し費用は20～30万円程度、仮住まいの家賃は7～8万円の物件を12ヶ月分借りるとして70～80万円程度が目安です。再建築費用+190～230万円くらいが、立ち退きに必要なコストの補償として支払われることになります。

上記のように立ち退きに要する費用を負担してもらったとしても、長年住んできた家あるいは先祖代々受け継いできたような不動産はすんなり手放せるようなものではありません。住み慣れた家や土地を離れて新しい場所で生活をしなければならず大きなストレスになります。場合によっては転職や退職、廃業、子どもの場合は転校や転園を余儀なくされます。こうした立ち退きによって生じうる精神的な苦痛に対する迷惑料や慰謝料分も加わります。

正直なところ、立ち退き料は具体的に「◯◯円」というように相場を示すのは非常に難しいです。特に建物の価値や精神的苦痛の度合いは一様ではありません。事業者に立ち退き料の額を提示されて、当初は「こんなにもらえるの？」と思って快諾しても、実際に立ち退きを進めていったら全然足りなかった・見合う額ではなかったというケースもあり得ます。

適正な立ち退き料の額を知るという意味でも、専門家にご相談されることをおすすめします。

分譲マンションに住んでいて老朽化によって建て替えが行われるような場合には、立ち退き料は支払われません。しかし、立ち退きに応じた上である程度の費用を負担することで、建て替え後のマンションに入居することは可能です。

今住んでいるマンションが取り壊されてまったく新しいマンションが建設される場合、権利変換や立ち退き料の支払い対象となります。権利変換では一軒家の場合と同じく、同等の権利を取得することが可能です。立ち退き料の場合は、新しいマンションへの入居費用と仮住まいの家賃、引っ越し費用、迷惑料や慰謝料などが含まれます。