プロが解説！入居者を強制退去させる時、費用は誰が負担する？

強制退去は法律に従った手順が必要

賃貸物件の入居者は借地借家法で権利が保護されているため、無闇矢鱈に退去させることはできません。ただし、入居者に著しい問題がある場合、大家さんや他の入居者が迷惑を被っている場合は賃貸借契約を解除することができます。

この場合でも、まずは話し合いを行い、法律に則った手順で退去させなければなりません。実力行使に出ると、むしろ大家さん側が刑事上の罪に問われるおそれがあります。

強制退去させる条件は主に3つ

賃貸借契約を解除するためには大家さんと入居者との信頼関係が破壊されていると認められる必要があります。契約は両者の信頼によって成り立つものなので、信頼関係が破壊された状態で契約を継続させることはできません。その条件として主に以下の3つが挙げられます。

弁護士事務所に寄せられる質問にはこんなものが！

強制執行にかかった費用については法律で決められている

強制執行にかかった費用に関しては基本的に債務者つまり入居者の負担となります。これは民事執行法第42条にも記載されています。

第四十二条　強制執行の費用で必要なもの（以下「執行費用」という。）は、債務者の負担とする。
出典：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=354AC0000000004#Mp-At_42

強制退去にかかった費用は、具体的には回収費用や訴訟手続きで必要となった費用などを指します。ただし、前述のとおり弁護士費用はその中には含まれていません。また、強制執行にかかる費用は一旦大家さんが立て替えて、手続きの後に入居者へ請求することになりますので、ある程度現金を手元に用意しておく必要があります。

強制退去、その実態とは

以上のように、強制執行にかかった費用は入居者に請求することができますが、そもそも家賃を滞納してしまうような入居者は支払い能力が乏しいケースがほとんどで、回収するのは極めて難しいのが実情です。実際に大家さんが自己負担をしてマイナスになってしまう可能性が高いため、それを覚悟して計画を立てる必要があります。

ただ、それでも問題がある入居者を強制退去させることで、これ以上の損失が膨らむのを食い止めることができます。後々のことを考えると費用を自分で負担してでも強制退去に踏み切ったほうがいい場合もあります。

自己破産した入居者の場合はさらに注意が必要

入居者が自己破産をしてしまうとさらに厄介です。破産申立を行ってそれが認められると滞納している家賃の支払いは免責、つまり支払わなくてもいいということになってしまいます。そのため滞納分の家賃回収は極めて困難な状況になってしまうのです。

なお、対象となるのは自己破産をする前の家賃のみであり、自己破産後に発生した家賃に関しては免責にはなりません。自己破産をされて家賃回収が不可能な状態になるのを防ぐためにも、強制退去をさせると決めたのであればなるべく早くから動きだす必要があります。

最低でも数十万円の出費は覚悟しておこう

以上のように、強制退去の執行までにはさまざまな手順があり、その都度手続きや作業などで費用が必要となります。ワンルームマンションであってもトータルで数十万円～60万円ほどはかかると見込んでおきましょう。これに滞納分の家賃を加えたらかなりの損失になるのは間違いありません。

入居者が置いていった荷物の行方は？

強制執行が行われるその瞬間まで入居者が部屋で生活していた場合、家財道具や生活用品はそのままになっているケースがほとんどです。これらの荷物は勝手に処分することができないため、強制執行時に搬出され、執行官が指定する倉庫に一定期間保管されます。保管期間内であれば本人や親族が引き取ることができますが、引き取られなかった場合は売却され、それで得られた利益が執行費用に充てられることもあります。